Meublés touristiques : les règles 2026 qui redessinent Airbnb

À partir du 20 mai 2026 au plus tard, la France doit généraliser l’enregistrement préalable des meublés de tourisme sur un portail unique. Cette règle concerne les locations de courte durée proposées sur les plateformes, notamment Airbnb, et s’ajoute aux obligations fiscales, locales et de copropriété déjà applicables. Les propriétaires devront distinguer avec attention résidence principale, autre logement et situations particulières décidées par les communes.

Le nouveau cadre ne se limite pas à une formalité administrative. Il donne aussi aux maires des moyens supplémentaires face aux logements insalubres utilisés comme meublés touristiques. Dans ce cas, le maire peut suspendre la validité du numéro d’enregistrement et demander aux plateformes de retirer ou de désactiver l’annonce concernée.

L’enregistrement préalable devient obligatoire sur l’ensemble du territoire au plus tard le 20 mai 2026. Le dispositif doit passer par un portail unique, selon les informations publiées par Bercy. Pour les loueurs, l’enjeu est de vérifier les règles locales avant de mettre un bien en location ou de renouveler une annonce existante.

Cette généralisation ne fait pas disparaître le rôle des communes. Les collectivités peuvent toujours appliquer des règles plus précises dans les domaines prévus par la loi. Elles restent ainsi un échelon décisif pour les personnes qui louent régulièrement un logement à des voyageurs.

Résidence principale : le plafond des nuitées reste central

Pour une résidence principale, la durée de location touristique est en principe plafonnée à 120 jours par an. Une commune peut toutefois abaisser cette limite jusqu’à 90 jours par an. Les personnes qui utilisent ponctuellement leur logement doivent donc connaître le seuil applicable là où se situe le bien.

Les plateformes ont elles aussi une obligation dans ce mécanisme. Elles doivent bloquer les annonces qui dépassent le plafond applicable à la résidence principale. La règle ne repose donc pas uniquement sur une déclaration du propriétaire ou de l’occupant.

À Paris, le cadre est plus restrictif pour la résidence principale. La Ville fixe une limite de 90 jours par an et impose un numéro d’enregistrement. Cette situation illustre l’importance de ne pas transposer automatiquement les règles d’une commune à une autre.

Le cas des logements qui ne sont pas la résidence principale est distinct. Dans les communes concernées, la location répétée de courte durée d’un logement d’habitation comme meublé touristique implique une autorisation de changement d’usage. Cette procédure peut être appliquée par une commune après délibération, dans le cadre renforcé par la loi du 19 novembre 2024.

Fiscalité, copropriété et règles spécifiques à Paris

Les revenus tirés des locations doivent également être examinés à l’aune des règles fiscales annoncées pour 2026. Pour les recettes de 2026 déclarées en 2027, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu’à 15 000 euros de recettes, avec un abattement de 30 %. Au-delà de ce plafond, le régime réel s’applique.

Les meublés de tourisme classés bénéficient d’un seuil différent. Le plafond du micro-BIC est fixé à 83 600 euros pour les recettes de 2026 déclarées en 2027, avec un abattement de 50 %. Au-delà de ce seuil, le régime réel devient également la règle.

La situation du loueur dépend aussi de son statut d’occupant. Un locataire doit obtenir l’accord écrit de son bailleur avant d’envisager une location touristique. Il doit par ailleurs vérifier le règlement de copropriété, qui peut encadrer ou empêcher l’activité dans l’immeuble.

Depuis la loi du 19 novembre 2024, un copropriétaire qui se déclare loueur doit en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété doivent en outre indiquer explicitement si les meublés touristiques sont autorisés ou interdits. Cette précision vise à rendre les règles internes plus lisibles avant toute mise en location.

Dans Paris, les obligations sont plus lourdes pour un logement autre que la résidence principale. Une autorisation de changement d’usage avec compensation, un changement de destination et un enregistrement sont nécessaires dès le premier jour de location. Ce cadre s’inscrit dans un débat européen sur le contrôle des annonces, illustré par l’amende record infligée à Airbnb en Espagne.

Le parc social, de son côté, interdit les locations touristiques. La capitale encadre aussi certains équipements liés à l’accès aux logements : un arrêté pris en 2025 y interdit les boîtes à clés installées sur le mobilier urbain. Entre enregistrement national, décisions locales, obligations fiscales et règles de copropriété, la location meublée touristique en 2026 suppose donc de vérifier chaque niveau de réglementation avant de publier une annonce.