Vente immobilière en succession : le réflexe méconnu qui débloque tout

Hériter d'un bien immobilier devrait être une bonne nouvelle. Dans les faits, la vente d'une maison ou d'un appartement reçu en succession tourne souvent au parcours du combattant. Entre les délais administratifs, les désaccords entre héritiers et les contraintes légales, des mois peuvent s'écouler avant de conclure une transaction. Pourtant, un réflexe simple, souvent ignoré des héritiers pressés, permet de gagner un temps précieux : demander l'acte de notoriété dès les premiers jours.

Beaucoup d'héritiers l'ignorent : il est possible de mettre un bien en vente et même de signer un compromis avant que la succession ne soit totalement réglée. La condition ? Disposer de l'acte de notoriété, ce document officiel établi par le notaire qui recense les héritiers et précise leurs droits respectifs. Sans lui, aucun mandat de vente ne peut être signé, aucune négociation sérieuse ne peut aboutir.

Le piège classique consiste à attendre passivement que le notaire termine l'ensemble des formalités successorales. Or, le règlement complet d'une succession peut prendre six mois, parfois davantage lorsque le dossier se complique. Pendant ce temps, le bien reste invendable, les charges continuent de courir, et les acheteurs potentiels se tournent vers d'autres opportunités.

L'attestation de propriété, sésame de la vente

L'acte de notoriété n'est que la première étape. Pour finaliser une vente, le notaire doit établir l'attestation de propriété immobilière, document qui remplace le titre de propriété classique dans le cadre d'une succession. Cette attestation doit être rédigée dans les six mois suivant le décès et publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.

La subtilité réside dans le séquençage des démarches. Dès que l'acte de notoriété est établi, les héritiers peuvent mandater une agence et signer un compromis de vente, même si l'attestation de propriété n'est pas encore finalisée. Le délai entre le compromis et l'acte authentique, généralement de trois mois, laisse le temps au notaire de boucler les formalités administratives.

Cette anticipation s'avère particulièrement précieuse lorsque le marché est dynamique. Un bien mis en vente rapidement après le décès trouve preneur plus facilement qu'une propriété restée fermée pendant des mois, souvent perçue comme problématique par les acquéreurs.

Le cas épineux de l'indivision

Lorsque plusieurs héritiers se partagent le bien, la situation se complique. En indivision, tous les copropriétaires doivent donner leur accord pour vendre. L'unanimité est requise pour signer le mandat de vente et le compromis. Un seul héritier récalcitrant peut bloquer l'ensemble du processus.

La loi prévoit toutefois des solutions. Si les héritiers détenant au moins deux tiers des droits indivis souhaitent vendre, ils peuvent saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'autorisation de céder le bien. Cette procédure nécessite de démontrer l'intérêt commun de la vente et passe obligatoirement par un notaire qui notifie les autres héritiers de l'intention de vendre.

Une proposition de loi déposée en juillet 2025 vise à faciliter ces situations de blocage. Le texte permettrait la vente d'un bien indivis inoccupé depuis plus de dix ans dès lors que la majorité des indivisaires y est favorable. Selon les parlementaires à l'origine du projet, plus de 150 000 biens seraient concernés en France par ces successions enlisées.

En attendant, les experts recommandent de signer une convention d'indivision devant notaire. Ce document fixe les règles de gestion du bien pour une durée déterminée, généralement cinq ans renouvelables, et évite bien des conflits entre héritiers. Un investissement en temps et en frais qui peut s'avérer décisif pour réussir une vente dans de bonnes conditions.