Immobilier européen : la rénovation s'impose comme le nouveau moteur économique

Alors que le secteur de la construction européenne peine à retrouver son dynamisme d'avant-crise, la rénovation énergétique des bâtiments s'impose comme le principal levier de croissance. Portée par des politiques climatiques ambitieuses et des investissements colossaux, cette transformation structurelle redessine les contours d'un marché immobilier en pleine mutation.

Le constat est sans appel : après une « année désastreuse » en 2024 selon le cabinet Bain & Company, le secteur européen du bâtiment traverse une période de profonde recomposition. Les taux d'intérêt élevés couplés à l'inflation ont fragilisé la construction neuve, tandis que la rénovation tire désormais son épingle du jeu. Le groupe suisse Geberit confirme cette tendance : « après un fort déclin depuis mi-2022, la demande s'est stabilisée », mais c'est bien sur le segment de la réhabilitation que se concentrent les perspectives de croissance.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Le marché résidentiel européen, estimé à 1 400 milliards de dollars en 2025, devrait atteindre 1 720 milliards d'ici 2030, avec un taux de croissance annuel de 4,1 %. Dans cette dynamique, la rénovation représente plus de 30 % des investissements totaux et joue un rôle d'amortisseur économique face aux soubresauts du marché. La Commission européenne estime que 275 milliards d'euros d'investissements supplémentaires seront nécessaires chaque année jusqu'en 2030 pour atteindre les objectifs de performance énergétique.

Une directive européenne qui change la donne

Adoptée définitivement en mars 2024, la directive EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) constitue la pierre angulaire de cette transformation. L'objectif est clair : rendre l'ensemble du parc immobilier de l'Union européenne neutre en carbone d'ici 2050. Pour y parvenir, les États membres devront réduire la consommation moyenne d'énergie primaire des bâtiments résidentiels de 16 % d'ici 2030, puis de 20 à 22 % d'ici 2035.

Les échéances se précisent. Depuis le 1er janvier 2025, les subventions pour l'installation de chaudières à combustibles fossiles sont interdites. D'ici 2028, tous les nouveaux bâtiments publics devront afficher des émissions nulles sur site, une obligation étendue à l'ensemble des constructions neuves dès 2030. La rénovation des 16 % de bâtiments les moins performants devra être achevée d'ici 2030, portée à 26 % en 2033.

L'EU Renovation Wave ambitionne de rénover 35 millions de logements d'ici 2030, adossée à 560 milliards d'euros du Plan de relance et de résilience. La Banque européenne d'investissement a engagé 10 milliards d'euros pour des projets de logements abordables sur 2025-2026, ciblant 1,5 million d'unités.

Des disparités nationales persistantes

Les trajectoires varient selon les pays. L'Allemagne, qui représente 23 % du marché résidentiel européen, a relancé son programme KfW avec 762 millions d'euros dédiés aux constructions vertes. La France, avec son dispositif MaPrimeRénov pouvant atteindre 20 000 euros par ménage, vise 500 000 rénovations annuelles. La Pologne affiche la croissance la plus dynamique avec un taux annuel de 4,55 % attendu jusqu'en 2030.

Pour 2026, les prévisions d'ING tablent sur une croissance de 1,5 % du secteur construction dans l'Union, après la stagnation de 2025. L'Espagne et l'Allemagne devraient croître de 2,5 %, tandis que la France et les Pays-Bas progresseraient plus modestement de 0,5 %. La Grèce se distingue avec une hausse attendue de 4,5 %, portée par les investissements dans les énergies renouvelables.

Ce basculement vers la rénovation n'est pas qu'une réponse conjoncturelle. Il traduit une transformation structurelle du secteur, où la modernisation du parc existant supplante progressivement la construction neuve. Une mutation qui, selon les analystes, devrait s'inscrire dans la durée, redessinant durablement les équilibres du marché immobilier européen.